Орон сууцны зах зээл үндсээрээ дампуурах шинжтэй болж ирлээ. Учир нь ирэх жилүүдэд төрийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх оролцоо улам лавшрах нь. Төр оролцсон бүхэн дампуурдаг жишиг давтана гэсэн үг. Ганцхан жишээ дурдахад Засгийн газраас орон сууцны хүртээмжийг сайжруулж, иргэдийн санхүүгийн дарамтыг бууруулах зорилгоор ипотекийн зээлийн хүүг 8 хувиас 6 хувь болгосон шийдвэр гаргасан удаатай. Гэвч энэхүү шийдвэр орон сууцны эрэлтийг нэмэгдүүлж, үнийг өдөөснөөр иргэдэд ирэх зээлийн төлбөрийн ачааллыг 16 орчим хувиар нэмэгдүүлсэн гэдгийг Санхүүгийн эдийн засгийн их сургуулийн судлаачид онцолсон байдаг. Дээр шийдвэр зөвхөн орон сууцны нийлүүлэлт болон үнэ тогтвортой байсан нөхцөлд л анхны зорилгодоо хүрэх байсныг судлаачдын баг олж тогтоосон.

Засгийн газар энэ удаад 16 мянган өрхийг орон сууцанд оруулна гэдэг сурталчилгаа хийж эхлэв. Ахиу идэхийн нэр хэмээн эсэргүүцэлтэй тулгараад буй 10 наядаар тэлсэн 2027 оны төсвийн зөвтгөл залуусын хамгийн эмзэг цэг орон сууцны асуудал болж хувирлаа. Өөрөөр хэлбэл, Н.Учралын Засгийн газар төсвөөр дамжуулан ипотекийн зээлд хамрагдах шалгуурыг бууруулна. Ипотекийн 6 хувийн хүүтэй зээлээр 14 мянган айл орон сууцанд орох санхүүжилт гаргана. Үүнээс төрийн мэдлийн 4 мянган орон сууцны урьдчилгааг 30 хувиас 15 болгоно. Дээр нь түрээслээд өмчлөх орон сууцанд 2 мянган өрхийг хамруулна гэдэг тооцоо танилцуулж буй. Сонсоход сайхан тоо. Улаанбаатар хотод жилд дунджаар 15 мянган орон сууц ашиглалтад ордог гэхээр ипотекийн зээлээр энэ хэмжээний орон сууцыг ашиглалтад оруулах магадлал харагдаж байгаа. Өнгөц харахад өөдрөг тоо мэт сонсогдоно.

Бодит байдал дээр арилжааны банкууд дээр ипотекийн зээлийн хүсэлт өгөөд хүлээж буй иргэдийн дараалал 3-4 жил болсон. Нийт 5.5 их наяд төгрөгийн ипотекийн санхүүжилт эздээ хүлээж байгаа. 2022 оноос хойш иргэдийн цалингийн орлого өндөр инфляцад идүүлсээр ердөө 10 хүрэхгүй хувиар өссөн ч орон сууцны үнэ бодитоор 40-50 хувийн нэмэгдсэн. Залуусын орон сууцтай болох мөрөөдөл ийнхүү жилээс жилд алсарсаар байхад, Засгийн газраас энэ асуудлыг нэгхэн жилийн дотор шийдвэрлэнэ гэж танилцуулж буйг Ерөнхийлөгчийн 2027 оны сонгуультай холбон ойлгохоос өөр аргагүй. Залуусын “мөрөөдөл”-өөр битгий сонгуулийн шоу хийгээсэй.

Засгийн газар өнөөдөрт нэгэнт 1 м.кв нь 5 сая давчихсан үнийн хөөрөгдлийг барихаасаа өнгөрсөн. Орон сууцны үнийг хямдруулж чадахгүй. Харин иргэдийн орлогыг нэмэгдүүлж, орон сууцны үнийг тогтвортой байлгах талд дээр анхаарал хандуулах боломжтой. Энэ эгзэгтэй үед ипотекийн зээлийн хүртээмжийг хүчээр мөнгөжүүлж, огцом нэмэгдүүлэх орон сууцны үнийн өсөлтийг гал дээр тос хийх байдлаар бүр өрдөх эрсдэлтэй. Үнэ огцом өссөнөөр иргэдийн орон сууцтай болох мөрөөдөл улам бүр алсарна. Үүнийг анхааруулж, Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайд Э.Бат-Амгалан “Нийлүүлэлт талаасаа анхааралгүй эрэлтээ дэмжвэл 2030 он гэхэд орон сууцны 1 м.кв-ын үнэ 10-11 сая төгрөг болох эрсдэлтэй” гэж анхааруулсныг санаарай. Эдийн засагчдын судалгаагаар Монгол Улсад орон сууцны дундаж үнэ, өрхийн  дундаж орлогын харьцаа 2023 оны байдлаар 7.8 байгаа нь орон сууц худалдан авах чадвар муу, хүртээмжгүй гэсэн ангилалд багтаж байгаа. 2023 оны байдлаар орон сууцны үнэ-орлогын харьцаа нь олон улсын дунджаас 1.32 дахин, зохистой түвшнээс 2.6 дахин өндөр байна. Товчхондоо, иргэдийнхээ орлогыг 2.6 дахин өсгөх, эсвэл орон сууцны үнэ 2.6 дахин бууруулахаас өөр сонголт үлдээгүй гэсэн үг.
Нөгөө талдаа 16 мянган өрхийг ипотекийн зээлд хамруулахад Засгийн газар 2 орчим их наяд шаардлагатай. Энэ мөнгийг дотоод, гадаадын урт хугацаагаар зээлээр хангахаар 2027 оны төсөвт суулгасан байна. 

Дээрх нөхцөл байдлуудаас харахад, төр орон сууцны тогтвортой санхүүжилтийн схем сонгож, төрийн бодлогоор орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийг хангахаас өөр сонголт үлдээгүй байна. Ингэхдээ төр орон сууц барьж, зарж, хувийн хэвшилтэйгээ өрсөлдөх бус иргэдийнхээ орон сууц худалдан авах чадварыг дэмжих ёстой.  Төр зөвхөн зорилтот бүлгийн иргэдээ тухтай амьдрах орон сууцаар хангах ёстой. Жишээ нь, урьдчилгаа төлбөрийг нь 15 хувь болгож, ипотекийн зээлээр худалдахаар зарлаад буй "Залуус", "Ногоон нуур", "Солонго" хорооллын 4,000 айлын орон сууцны хорооллуудыг үүнд хамруулж болно. Үүний зэрэгцээ  ажлын байрыг нэмэгдүүлэх, ядуурлыг бууруулах, эдийн засгийг хөгжүүлэх ёстой. Ажилтай, мөнгөтэй иргэд төр байсан, байгаагүй сайн орон сууцанд амьдрахаа мэднэ.